Максим Мартынюк: Цена за гектар земли будет отталкиваться от расценок "черного рынка"


02.08.2017 14:09:00



Первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины Максим Мартынюк рассказал о законопроекте об обороте сельскохозяйственных земель, праве покупки сельскохозяйственной земли юридическим лицам, и каким образом государство намерено предотвратить спекуляции на земельном рынке.

Максим-Мартынюк-1-3.jpg

.

МВФ фонд заявил, что земельная реформа не является одним из ключевых условий для получения Украиной очередного транша. Означает ли это, что процесс запуска рынка земли будет приостановлен? 

Мне сложно комментировать заявление Международного валютного фонда, поскольку я не являюсь участником переговоров с МВФ относительно предоставления Украине финансирования. Я могу говорить только о том, что видел и слышал лично. Я слышал от главы миссии МВФ в Украине Рона Ван Родена, что земельная реформа остается в приоритете Фонда. Они хотели бы видеть ее начало и ее успешное завершение. 

Практически тоже самое говорила директор Мирового банка по делам Белоруссии, Молдовы и Украины Сату Кахконен. Поэтому я точно могу сказать, что МВФ не снимает требование провести земельную реформу и ждет от нас решения этой проблемы. Но вопрос переходит в другую плоскость: зависит ли выделение Украине очередного транша МВФ от реформирования земельных отношений? Могу высказать предположение, что по крайней мере, завершение четвертого пересмотра программы EFF в прямой зависимости от снятия моратория на продажу земли не находится. 

Читайте также: Олексій Мушак: Іноземці вже сьогодні володіють українською землею

В заявлении представителя МВФ речь шла о том, что земельная реформа требует более длительных дискуссий и может быть смещена на конец года. Но мы и так планировали снять мораторий на куплю-продажу земли в начале следующего года. То есть, фактически, ничего не изменилось. Мы, как работали над внедрением рынка земли, так и работаем.

На какой стадии находится разработка законопроекта об обороте сельскохозяйственных земель? И когда можно ожидать внесения документа в парламент?

На завершающей. Скорее всего, в сентябре. 

Базовые параметры следующие. Покупателями земли являются исключительно граждане Украины. Максимальный размер участка в одних руках – 200 гектар. Рынок земли должен стимулировать развитие фермерства и опосредованно – поддержать сельские территории. 

То есть покупать и продавать землю смогут только физлица? 

Сейчас обсуждается возможность предоставления права покупки сельскохозяйственной земли юридическим лицам. Но это будет не больше 1 тыс. гектаров "в одни руки" и к потенциальному покупателю будут выдвигаться достаточно жесткие квалификационные требования. Например, предприятие должно вести сельскохозяйственную деятельность минимум последние три года. Кроме того, в его учредителях не должно быть нерезидентов Украины.

Изначально продажа земли юрлицам не планировалась. Эта норма появилась в ходе широких дискуссий с аграрными ассоциациями. 

На сколько активной, по Вашим оценкам, будет купля-продажа земли в первый год работы рынка?

Социологические исследования показывают, что в первый год работы земельного рынка активно выкупать землю будут те арендаторы, которые обрабатывают до 1 тысячи гектаров. Это будет самая активная прослойка покупателей. 

А продавцами станут преимущественно те люди, которые унаследовали свои участки и живут не в сельской местности, и которые по ряду причин не могут или не хотят обрабатывать их. Для них земля – не актив, а иногда даже проблема. 

По какой цене продавцы первой волны смогут реализовать участки? 

На старте цена за гектар земли будет отталкиваться от расценок "черного рынка", которые относительно не далеко ушли от нормативной денежной оценки. Это от $1 тыс. до $2 тыс. При этом опыт стран Восточной Европы показывает, что цена будет иметь постоянную тенденцию к росту – не слишком существенную в первый год, но все более усиливающуюся в последующие. 

Какие факторы будут определять цену на землю?

Уровень конкуренции и прозрачность транзакций и цен. Чтобы обеспечить выполнение этих условий и привлечь наибольшее количество участников, государственные земли будут продаваться только через электронные аукционы. В тестовом режиме, по продаже прав аренды, соответствующая площадка заработают уже осенью. Когда земля будет введена в оборот, на этой площадке государство одномоментно выставит несколько лотов в каждом административном районе. Открытая продажа государственных активов даст людям четкий и однозначный сигнал, сколько на самом деле стоит земля. Это будет важный психологический момент: ведь государство даст понять, что это дорогостоящий актив. В принципе, уже сейчас собственники земли не готовы продешевить. Если раньше на них можно было "надавить", уговорить, то теперь они зачастую не соглашаются отдать землю в аренду по стоимости, ниже, чем, к примеру, в соседнем селе. В настоящее время рынок аренды земли достаточно конкурентный. 

Снимок экрана 2017-08-02 в 14.25.18.png

Каким образом государство намерено предотвратить спекуляции на земельном рынке?

Как говорил Остап Бендер: "Раз в стране бродят денежные знаки, то должны же быть люди, у которых их очень много". Мы понимаем, что земля – это достаточно ликвидный актив и он будет пользоваться спросом, по крайней мере, на старте рынка. Понятно, что это может породить спекулятивные явления. Поэтому мы вводим налог в размере 50% от стоимости земли на те случаи, когда участок продается раньше, чем через три года после его приобретения. Будут и другие ограничивающие перепродажу механизмы. 

Предполагает ли законопроект некие стимулы для привлечения банковских кредитов в агросектор? И как иначе, без доступа к кредитным ресурсам, фермеры смогут выдержать конкуренцию с агрохолдингами за участки? 

Да, опасения в разнице стартовых возможностей есть. Общаясь с фермерами, с мелкими аграриями, мы часто слышим от них, что у этой категории сельхозпроизводителей нет достаточной ликвидности для выкупа земли. И да, они боятся конкуренции с агрохолдингами. Но тут конкуренция не возможна по нескольким причинам. Во-первых, холдинги теоретически имеют доступ к дешевым западным кредитам, но практически они почти полностью использовали возможность привлекать иностранный капитал. То есть, выкупать земли за кредитные средства они фактически не смогут. Тем более, им сейчас не до выкупа земли, на который требуется очень большой ресурс. 

Читайте также: Оксана Юринець: Україна вибрала всі квоти вперше за історію девяти років співпраці з ЄС

И второе: сам законопроект мы выпишем так, что агрохолдинги останутся за бортом этого процесса. 

Не окажется ли так, что агрохолдинги после внедрения рынка земли начнут терять контроль над частью своих земельных банков?

Да, это возможно. Они и сейчас его теряют, очень ударными темпами.

Это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций с владельцами паев. Дело в том, что холдинг с земельным банком 500-600 тысяч гектаров не имеет физической возможности общаться с каждым владельцем паев. У крупных компаний часто исчерпан лимит доверия из-за низкой арендной платы и прочих моментов. В то же время есть мелкие сельские предприниматели, которые знают практически каждого жителя своего села, да и соседних тоже, и за зимний период им не сложно собрать 100-200 гектаров в аренду.

Могут ли владельцы паев так легко разорвать договор аренды, чтобы передать участок другому арендатору?

Многие договора составлены не корректно, сроки действия некоторых заканчиваются. Но нельзя сказать, что все агрохолдинги сокращают земельный банк. Все индивидуально. Есть игроки, которым надо было показать определенную капитализацию для получения кредитов, и они активно масштабировались, в том числе за счет малопродуктивных земель Полесья. Сейчас у этих агрохолдингов финансовые трудности и они начинают процесс оптимизации, отказываясь от таких активов. Но в тоже время некоторые компании, наоборот, активно наращивают свои земельные банки. 

Кто-то меняет модель бизнеса. Например, есть такие, которые пытаются сделать из своих работников - фермеров, отдать им землю и перейти к модели В2В (Business to business, бизнес для бизнеса – прим.ред.).




Подписывайтесь на аккаунт Грушевского,5 в Twitter, Facebook: в одной ленте - все, что стоит знать о работе украинского и мировых парламентов.

Новости партнеров