Анна Попруга, представитель компании KAN Development, рассказала в интервью изданию "Грушевского,5" о тенденциях в строительстве бизнес-центров в Украине, о критериях, по которым арендаторы выбирают офисную недвижимость и выгодно ли инвестировать в строительство бизнес-центров.
Анна, каковы тенденции в строительстве бизнес-центров в Украине?
Рынок офисной недвижимости значительно изменился. И сегодня на нем в большей мере главенствует арендатор. Поэтому опытные девелоперы уделяют большое внимание изучению новых трендов и обязательных требований клиентов в сегменте офисной недвижимости. Потенциальный арендатор сегодня хочет арендовать только качественное помещение с высокими потолками, большими окнами, с современными инженерными системами и скоростными лифтами. Также особое внимание арендаторы обращают на мощность сетей, категорию энергоснабжения и наличие двух независимых источников питания для бизнес центра. Наличие дизель генератора безусловно станет большим плюсом офисного здания.
Широкая инфраструктура – это «must have». Ни один крупный арендатор не переедет к Вам в бизнес-центр, если у Вас не будет конференц-залов, столовой для сотрудников компаний, ресторана, химчистки и т.д. И так как сегодня во всем мире активно пропагандируется здоровый образ жизни, то наличие спорт-клуба, - серьезное конкурентное превосходство. А если он с бассейном, то это еще «+1» в набор ваших преимуществ.
Для многих арендаторов очень важно наличие велопаркинга в составе инфраструктуры БЦ, так как множество сотрудников, в особенности it-компаний, активно используют велосипеды. Все бизнес-центры, которые реализует компания KAN Development обеспечены велопарковкой и даже зарядкой для электромобилей, ведь крайне важно обеспечить клиента всем необходимым для комфортного пребывания в бизнес-центре.
Естественно, большое значение имеет и локация, в том числе наличие общественного транспорта вблизи офисного здания. Персоналу той или иной компании должно быть комфортно добираться на работу и обратно. Ведь сегодня большой вес при принятии решения имеет мнение самих сотрудников арендаторов. Многие из них даже проводят внутренние опросы персонала относительно переезда в то или иное здание.
Выгодно ли инвестировать в строительство бизнес-центров и как скоро они окупаются? За счет чего, если не только аренда?
Инвестиции в коммерческую недвижимость выгодны во времена, когда ситуация на рынке, как минимум, стабильна. Не для кого не секрет, что новые офисные площади нужны для компаний, которые либо открывают для себя украинский рынок, либо расширяют существующие мощности. При растущем рынке также работает опция улучшения локации и условий работы. Таким образом, на рынке необходимы новые и современные здания, отвечающие требованиям клиентов и духу времени. Сегодня же говорить о привлекательности инвестиций в офисную недвижимость крайне сложно. Ставки аренды по сравнению с 2012 годом упали процентов на 30% и доходность проектов уже не та. Однако, если мы будем говорить о доходности, к которой, например, привыкли европейцы, то наш рынок является очень даже привлекательным для инвестиций, - 8-10% вы точно получите.
Как живется бизнес-центрам в Киеве? Высока ли конкуренция?
На столичном рынке офисной недвижимости конкуренция достаточно высокая. Присутствует значительный объём качественных профессиональных зданий. Нашими основными конкурентами являются проекты А-класса, а также отдельно стоящие небольшие здания в центре города. Учитывая все вышесказанное, при создании новых проектов девелоперы и застройщики стараются создать максимально современную и комфортную концепцию объектов для их дальнейшей успешной реализации.
Некоторые бизнес-центры, имея высокий уровень вакантности, привлекают клиентов, демпингуя в цене, чем, к сожалению, понижают уровень арендных ставок на всем рынке офисной недвижимости. Однако, следует отметить, что последний квартал показал хорошую динамику как по активности компаний-арендаторов, так и по стабилизации арендных ставок. Мы бы даже сказали, что наблюдается рост. Все-таки, крупные украинские и международные компании, которые крайне избирательны в выборе своего главного офиса, готовы заплатить больше за более качественные профессиональные помещения с широкой инфраструктурой, современной архитектурой и высоким качеством строительства. Они тщательно изучают характеристики здания, проводят аудиты инженерных систем и выбирают для себя только лучшее, - 70% заполняемость IQ Business Center явное тому доказательство.
Что касается маркетинговой составляющей. Как заинтересовать компании или отдельных клиентов для аренды помещений? Чем? Какие мероприятия? Услуги?
Маркетинг коммерческой недвижимости, в особенности офисной, довольно-таки специфический. Нет смысла заклеивать весь город бордами и рекламироваться на радио. Это совсем другая целевая аудитория. Она более требовательная, более внимательная. Она не принимает решение основываясь в основном на эмоциях, это выверенный шаг, который учитывает множество факторов. Поэтому в продвижении бизнес-центров более эффективным будет пиар в деловых изданиях и бизнесов интернет-площадках с уклоном на информирование потенциальных клиентов об особенностях бизнес-центра и его преимуществах.
А в чем преимущество именно вашего бизнес-центра?
Во-первых, бизнес-центр IQ имеет уникальный архитектурный облик. Это единственное в своем роде здание подобной формы и наполнения. Следует отметить, что благодаря округлой форме здания, мы обеспечиваем внутренние помещения естественным освещением на протяжении всего светового дня, что дает значительную экономию расходов на электроэнергию. Также в IQ Business Center применено энергоэффективное остекление Glas Trösch и фасадная система Schüko, которые блокируют 82% ультра-фиолетового излучения и снижают теплопотери на 50%. Интерьер бизнес центра выполненных из экологически чистых материалов, привезенных с Бразилии и Италии.
Во-вторых, в бизнес-центре установлено 12 высокоскоростных лифтов KONE, которые оснащены интеллектуальной системой управления, позволяющей выбрать этаж до входа в лифт. А дизайн этих лифтов вызывает восторг даже у тех, кто побывал в лучших мировых бизнес-центрах. Также здание обеспечено приточно-вытяжной системой кондиционирования с подогревом и охлаждением, интегрированной многоступенчатой системой фильтрации, очищающей от аллергенов и автономной крышной котельной Viessman (Германия).
В-третьих, только в IQ Business Center вы сможете насладиться незабываемой панорамой на Киево-Печерскую Лавру, Родину-мать и берега широкого Днепра, даже не выходя из офиса. Кроме панорамного остекления бизнес-центра, на этажах имеются просторные террасы, на которых вы можете прогуляться, наслаждаясь уникальным видом и попивая чашечку кофе.
Также следует отметить, что при разработке концепции IQ Business Center особое внимание мы уделили топ-менеджерам компаний-арендаторов, а также важным гостям бизнес-центра, обеспечив их особыми привилегиями. В здании предусмотрена 30-метровая вертолетная площадка, отдельный паркинг, вход и лифт для наших гостей и клиентов.
Ну и конечно же, открыв офис в IQ Business Center, наши клиенты прежде всего ценят высокий уровень сервиса, который предоставляет управляющая компания.
Сегодня не каждый бизнес-центр класса А может похвастаться таким набором клиентов и такой хорошей заполняемостью.
Является ли аренда (заполняемость) в бизнес-центрах показателем развития бизнеса в Украине?
Безусловно, недвижимость всегда являлась одним из главных индикаторов состояния экономики страны. Офисный сегмент тому не исключение. Ведь очевиден тот факт, что только при развитии бизнеса как локальных, так и иностранных компаний возникает потребность в расширении существующих офисов или открытии новых.
Текст: Грушевского,5
